Conteúdo Blue3
Por Phillip Krauspenhar, advogado tributarista e sócio do HD Advogados
Você já pensou em vender aquele apartamento antigo na cidade para investir no sonho de uma casa de férias em um resort de luxo? A ideia parece perfeita: livrar-se de um bem que dá trabalho para adquirir cotas em destinos paradisíacos, como Gramado ou Caldas Novas.
Mas, se você contava com a isenção de Imposto de Renda (IR) nessa troca, tenho uma notícia que pode custar caro ao seu bolso.
A Receita Federal acaba de jogar um balde de água fria nos investidores e famílias que planejavam essa movimentação patrimonial. A decisão é recente, polêmica e exige sua atenção imediata.
Receba Informações do Mercado Financeiro em Tempo Real. Entre para nossa Comunidade no Whatsapp!!!
O benefício que todo mundo quer
Antes de falar do problema, vamos relembrar a regra de ouro que todo vendedor de imóvel ama.
A Lei nº 11.196/2005 (conhecida como Lei do Bem), em seu artigo 39, oferece uma vantagem tributária fantástica:
- Se você vender um imóvel residencial e tiver lucro (ganho de capital);
- E utilizar esse dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil;
- Dentro de um prazo de 180 dias;
- O imposto sobre o lucro da venda é zero.
É uma das poucas colheres de chá que o Leão dá para a pessoa física. O objetivo da lei é claro: facilitar a moradia e o giro do mercado imobiliário.
A rasteira da Receita Federal
O mercado imobiliário evoluiu. Hoje, a multipropriedade (aquelas cotas onde você é dono de uma fração do imóvel e pode usá-lo por algumas semanas no ano) é uma febre. É um imóvel? Sim, tem escritura e registro em cartório. Paga IPTU? Sim.
Então, a lógica seria: vendo meu apartamento e compro cotas de multipropriedade com isenção de IR, certo?
Errado.
Em decisão publicada em 17 de novembro de 2025, através da Solução de Consulta Cosit nº 236/2025, a Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal negou essa possibilidade.
Veja o resumo do entendimento do Fisco:
“A cota de multipropriedade não se equipara à aquisição de um imóvel residencial integral, já que garante apenas o uso fracionado por tempo determinado.”
Por que isso é polêmico?
Aqui entra a provocação necessária. A Receita Federal está se apegando a uma interpretação restritiva que ignora a modernização do direito de propriedade.
Para o Fisco, a isenção só vale se você comprar um imóvel para moradia plena. Como a multipropriedade é focada em lazer e uso temporário (você só é “dono” do tempo de uso), ela não cumpriria a função social que a isenção de IR visa proteger.
O argumento técnico é que você não detém a posse integral do bem. Logo, o dinheiro da venda da sua casa, se for para quitar esse tipo de investimento, será tributado.
O impacto no seu bolso
Vamos traduzir isso em números para a “Ana” (nossa investidora) e o “João” (que está começando), para que a dor fique clara:
- Você vende um imóvel por R$ 800 mil.
- O lucro nessa venda (ganho de capital) foi de R$ 300 mil.
- O imposto (geralmente 15%) seria de R$ 45.000.
- Se você reinvestisse em um apartamento comum, pagaria zero.
- Se reinvestir em multipropriedade, pagará os R$ 45.000.
Percebeu o tamanho do prejuízo por falta de planejamento?
Pontos de atenção para o investidor
Se você possui cotas ou pensa em adquirir, é preciso mudar a estratégia. A decisão da Receita deixa claro que o Fisco está de olho nas novas modalidades de investimento imobiliário.
Confira o que muda na sua estratégia com essa decisão:
- Planejamento Tributário: Não conte com o dinheiro da venda do seu imóvel residencial para abater dívidas de multipropriedade esperando isenção.
- Custo Real: Ao calcular o retorno do investimento em cotas de resorts, inclua o custo do imposto que você terá que pagar na origem do dinheiro.
- Natureza do Bem: Para a Receita, multipropriedade está mais para um “ativo de lazer” do que para “residência”.
O que fazer agora?
A decisão da Solução de Consulta Cosit tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal. Isso significa que fiscais de todo o país devem seguir esse entendimento.
Brigar na justiça é possível? Sim. Advogados tributaristas podem argumentar que a lei não faz distinção sobre o “tempo” de posse, apenas exige que seja imóvel residencial. Contudo, isso envolve custos judiciais e risco.
Minha recomendação: Se você realizou uma venda de imóvel nos últimos meses e pretendia usar essa isenção para quitar multipropriedades, pare. Consulte um especialista antes de fechar a declaração do imposto. O risco de cair na malha fina agora é de quase 100%.
O mercado inova, cria produtos incríveis, mas a tributação, infelizmente, costuma olhar para o retrovisor. Cabe a você, investidor, não ser pego de surpresa no ponto cego.
